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Por Felipe Datt | Para o Valor, de São Paulo
Um relatório do Fundo Monetário Internacional (FMI) emitido em julho de 2012 alertou que o Brasil poderia ser “vítima de seu próprio sucesso”. Na análise “Avaliação da Estabilidade do Sistema Financeiro”, realizada desde 1999 em 22 países em intervalos de cinco anos e que leva em conta o atual estágio de seus mercados financeiros, o órgão referia-se a um cenário da expansão acelerada de crédito e de contínuas reduções da taxa de juros. Isso traria como riscos mais evidentes, segundo o FMI, a possível formação de bolhas nos preços dos imóveis e a incapacidade de as famílias arcarem com as dívidas em caso de alta dos juros.
Outras instituições, em seguida, afastaram a hipótese de uma formação de bolha no segmento. A agência de rating Fitch, em relatório emitido em setembro de 2012, disse que o desaquecimento da economia, combinado a um movimento de desaceleração na alta dos preços dos imóveis, afastavam a possibilidade de uma crise generalizada no setor. Em abril, foi a vez de o Banco Central divulgar um documento afastando essa hipótese, também mostrando que há uma nítida desaceleração dos preços dos imóveis no Brasil, que caminham para uma estabilidade.
As análises oficiais com pontos de vista conflituosos deixam no ar a pergunta: há, afinal, o risco de uma bolha imobiliária? “A hipótese de bolha imobiliária está completamente afastada”, atesta o presidente em exercício do Sindicato de Habitação de São Paulo (Secovi/SP), Flávio Prando, que completa: “A análise do processo de formação de bolhas, como a que ocorreu nos Estados Unidos, em 2008, mostra que existiu um excesso leviano de concessão de crédito, o que não acontece no Brasil. Haja vista que existem nove milhões de famílias com renda, que poderiam sair da situação de aluguel e trocar essa dívida por crédito imobiliário, mas que não preenchem requisitos como o valor de entrada para um financiamento”.
Especialistas ouvidos pelo Valor refutam a ideia de uma bolha e lembram o contexto econômico em que ocorreu o boom do mercado imobiliário e a disparada nos preços dos imóveis na última década. “Um fator pouco mencionado é o do movimento demográfico, com o aumento da parcela da população entre 25 e 49 anos, que são tradicionalmente os compradores de imóveis, entre 2001 e 2011. Essas pessoas encontraram um ambiente de aumento de renda e estabilidade de emprego, de redução nas taxas de juros e de acesso facilitado ao crédito imobiliário. Isso se refletiu em aumento na demanda e na consequente valorização dos preços dos imóveis no período”, afirma Eduardo Zylberstajn, coordenador das pesquisas que formam o índice de preços FipeZap, uma das principais referências do mercado imobiliário.
O Relatório de Estabilidade Financeira do Banco Central corrobora a opinião ao mostrar que houve um ciclo de valorização no preço dos imóveis no país a partir de meados de 2005, que atingiu seu pico entre meados de 2009 e início de 2011. Ao longo desse “auge” – que durou aproximadamente um ano e meio -, o preço de casas e apartamentos aumentou a taxas anuais que beiravam os 20%. Um segundo argumento para derrubar a hipótese de uma bolha, segundo Prando, é que a grande valorização dos preços de casas e apartamentos no Brasil, especialmente a partir de 2005, foi um movimento normal de mercado, um reflexo direto da correção de valores considerados defasados há pelo menos duas décadas.
“Foi um ajuste histórico dos preços”, revela Prando. O próprio índice FipeZap captou essa tendência de forte demanda por imóveis que refletiu em subidas vertiginosas dos preços, como a alta de 107,9% nos valores dos apartamentos prontos na capital do Rio de Janeiro nos últimos 36 meses, encerrados em abril. Em São Paulo, a alta chegou a 77,3%, em Belo Horizonte a 59,6% e, em Fortaleza, a 50,2% no mesmo período.
Mas, segundo os principais indicadores, o mercado já começa a perder o fôlego após o ápice de 2011. Apesar de manter um cenário de preços em alta e de concessão de crédito imobiliário ainda aquecido, a pressão da demanda passou o seu auge e já há uma nítida curva de desaceleração no crescimento dos preços. “A euforia dos anos de 2010 e 2011, com recorde de produção, é passado. Nesse período, algumas regiões sofreram valorizações desproporcionais e agora o que se verifica é uma acomodação desses valores”, afirma o diretor da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), Luiz Paulo Pompéia.
Dados da Embraesp mostram que, após a elevação de 33,5% nos preços em 2010 em São Paulo, os reajustes vêm perdendo força. Cresceram 26,3% em 2011 e fecharam 2012 com alta de 10,5%. Na mesma linha, o índice composto da Fipe e da Zap Imóveis mostra que, enquanto a valorização chegou a 26,3% em 2001, a alta caiu quase pela metade no ano passado, com 13,7%. “No acumulado dos últimos 12 meses até abril, a valorização foi de 11,9%, abaixo do crescimento registrado no ano passado”, diz Zylberstajn.
Para Luiz Roberto Calado, do Instituto Brasileiro de Executivos de Finanças de São Paulo (IBEF/SP), o mercado apresenta sinais de retração em função da grande oferta de imóveis novos, do receio dos compradores em contrair empréstimos de longo prazo e das maiores exigências dos bancos para conceder financiamento.